Amorteringskravet stänger ute arbetare från bostadsmarknaden

Med dagens utformning stänger amorteringskravet ute stora grupper av arbetare i storstadsområdena från möjligheten att köpa en bostad. Det finns goda skäl att se över nuvarande regelverk.

Idag publicerades data över bostadsprisernas utveckling i september. Även om ökningstakten inte är så hög som i pandemirusningen fortsätter bostadspriserna att ticka på uppåt och göra det allt svårare för hushåll med lägre inkomster att köpa en bostad.

För många är det en bra affär att äga sin bostad. För ett hushåll med ett långsiktigt och förutsägbart boendebehov är nämligen det ägda boendet mycket billigare än det hyrda. Detta beror bland annat på skattemässiga fördelar för det ägda boendet (Bengtsson, T. Kopsch, F. (2019), ”missgynnas hyresrätten av skattesystemet?”, Ekonomisk Debatt nr 4 2019). En annan orsak är att du i en hyresrätt betalar för en högre servicenivå (du slipper till exempel byta ut ett trasigt kylskåp själv) och du betalar också för hyresvärdens vinst. En analys av LO-ekonomerna på data från 2018 visade att boendekostnaden för en nyproducerad bostadsrätt i Stor-Stockholm i genomsnitt var 35 procent lägre än för den typiska nyproducerade hyresrätten (se LOs rapport bättre bostadsförsörjning sida 23).

Bostadsrätten är dock förenade med högre flyttkostnader (bland annat på grund av mäklararvoden) och på kort sikt tar du större ekonomiska risker i ett ägt boende. De månatliga boendebetalningarna kan också vara högre, bland annat eftersom du tvingas amortera. Vidare så frigörs de nominella prisökningarna på ditt boende först när du säljer din bostad. Därför tvingas du ofta “ligga ute” med mer pengar för en bostadsrätt eller ett småhus, jämfört med en hyresrätt. De olika boendeformerna passar därför för olika personer och olika skeden i livet. Följaktligen är det bra om så många som möjligt har möjlighet att välja den boendeform som passar dem bäst. Men för många är valmöjligheterna små.

Idag är en mycket stor del av hushållen helt utestängda från ägarmarknaden. Exakt hur många vet vi inte, men i Stockholm och Göteborg är det åtminstone 30 procent av hushållen – troligtvis ännu fler – som inte har någon möjlighet att köpa en bostad. Främst gäller detta hushåll utan fasta arbetsinkomster såsom studenter, långtidssjuka, pensionärer, arbetslösa och nyanlända. Men även stora grupper med inkomster enligt kollektivavtalade löner saknar möjligheter att köpa ett boende.

Det här syns tydligt om man tittar på lite olika typhushåll [alla siffror nedan är baserade på data från 2019]. Ett hushåll med två vuxna och två barn där den ena föräldern jobbar 80 procent i kommunal sektor och den andra till exempel är lagerarbetare och båda har lön enligt kollektivavtal får tillsammans låna cirka 1,9 miljoner kronor av en svensk bank. Samtidigt är priset för en billigare fyra i Stockholms län cirka 2,8 miljoner (typiskt sett ligger länets billigare bostadsrätter i Järfälla, Norrtälje eller liknande kommun). Hushållet i det här exemplet måste alltså betala nästan 1 miljon kronor, eller cirka 30 procent av priset, kontant för att få köpa (se Bättre bostadsförsörjning sida 28-31). Med deras inkomster, och utan ett större arv utesluts familjen därmed från ägarmarknaden trots att deras boendekostnad sannolikt hade blivit lägre om de fått möjlighet att köpa istället för att hyra, åtminstone om man inte har lång kötid och därmed kan få tillträde till en äldre hyresrätt med lägre hyra.

Varför blir det då så här?

När bankerna räknar ut hur mycket ett hushåll får låna till ett bostadsköp gör de en så kallad kvar-att-leva-på-kalkyl där banken kontrollerar att hushållet får tillräckligt mycket pengar över efter att man har betalat sina boendebetalningar. Enligt finansinspektionen kräver en genomsnittlig bank att en familj med två vuxna och två barn har 24 000 kr/mån över efter sina boendebetalningar. Vårt exempelhushåll har inkomster efter skatt (inkl barnbidrag) om 40 000 kr/mån. Det betyder att de enligt banken som mest får ha 16 000 kr/mån i boendebetalningar och ändå ha tillräckligt mycket pengar kvar att leva på.

I beräkningen utgår banken därefter inte från dagens ränta, utan en kalkylränta som ska ta höjd för att räntorna kan komma att stiga i framtiden. Enligt finansinspektionen är 7 procent (!) fortsatt den vanligaste kalkylräntan som bankerna använder. Gör du matten och räknar ut vilken lånenivå som med 7% kalkylränta ger samlade boendebetalningar (BRF-avgift + ränta + amortering + drift) om 16 000 kr/mån så blir detta 1,9 mkr. 

Om vår exempelfamilj inte hade tvingats amortera skulle de istället kunna låna 2,4 miljoner kronor – alltså cirka en halv miljon kronor mer – och ändå ha 24 000 kr/mån kvar om räntan skulle stiga till 7 procent. Amorteringskravet har alltså en kraftigt begränsande effekt på hushåll med svagare inkomsters möjlighet att ta lån.

Men är det inte bra att folk amorterar?

Ja och Nej. Har man tillfälligt en bolåneränta på en dryg procent och är högt skuldsatt kan det nog vara läge att amortera. Problemet är framför allt att det finns så många parallella försiktighetsåtgärder att systemet sammantaget blir orimligt. Bankernas kalkylränta är orimligt hög (idag kan du binda dina lån på 10 år till en ränta av 2,2 procent). Amorteringskravet ska minska skuldsättningsgraden men bolånetaket har redan satt ett tak för skuldsättningsgraden (85%). Bankerna kräver därtill att låntagaren har fast anställning och därmed ska ha låg risk för inkomstbortfall – men vid arbetslöshet kan du ändå begära undantag från amorteringskravet och vi har nu sett att en större kris såsom pandemin föranlett finansinspektionen att tillfälligt häva amorteringskravet för alla som velat.

Vart och ett av kraven kan låta förnuftiga men tillsammans blir det en fråga om både hängslen, livrem, flytväst och hjälm. I praktiken tar man höjd för en värld där hushållen både ska amortera 2-3 procent och betala räntor på 7 procent. Men i en värld där bolåneräntorna är 7 procent är det sannolikt en dålig idé att tvinga hushållen att amortera. Räntorna kommer nämligen aldrig att stiga till 6-7 procent utan att vi har en betydande löneinflation. Inflation och amorteringar är i det här sammanhanget mer eller mindre utbytbara fenomen. Med hög inflation minskar värdet av lånen i relation till hushållens inkomster. Anledningen att vi inte behövde några amorteringskrav på 1970- eller 80-talet var till stor del att den höga inflationen fick lånen att snabbt minska i värde.

Den tidigare vice riksbankschefen Lars EO Svensson har gång på gång påpekat problemen med att tvinga hushåll att i vått och torrt amortera oavsett vilka behov de har för tillfället (se hans senaste analys här).

Lätta på amorteringskravet

Som ett första steg borde man åtminstone införa en regel om att amorteringskravet automatiskt slopas om inflationen stiger över exempelvis 4 procent. I en låginflationsmiljö tvingas då hushållen att fortsätta amortera, men om inflation stiger kan de explicita amorteringarna slopas. På så sätt slipper också bankerna redan idag ta med amorteringskraven i sina kvar-att-leva-på-kalkyler när de använder kalkylräntor på 7 procent – eftersom amorteringskraven inte kommer finnas kvar vid en sådan räntenivå. Det skulle därför påverka arbetarfamiljers möjlighet att ta lån till ett bostadsköp redan här och nu. Finansinspektionen kan få fortsätta att sträva efter sin amorteringskultur men amorteringskravets största baksida (hur det begränsar kreditmöjligheterna särskilt för hushåll med lägre inkomster) lindras.

Effekter av ett slopat amorteringskrav på priser och byggande

Även om amorteringskravet sätter upp stora hinder för hushåll med svagare inkomster att låna till en bostad så är inte allt bara frid och fröjd om det avskaffas, eller lättas.

I storstäderna skulle ett slopat amorteringskrav troligtvis leda till en ökning i bostadspriserna och endast få mindre effekter på byggtakten (framförallt på grund av det begränsade utbudet av mark).

I regioner med mindre tryck på bostadsmarknaden, till exempel i lite glesare kommuner där mark inte är en lika begränsande faktor, skulle ett slopat amorteringskrav tydligare kunna leda till ett ökat byggande när hushållens lånemöjligheter stärks. I en kommun med låga markpriser skulle lättnader i amorteringskravet leda till att vårt typhushåll i exemplet ovan skulle få avsevärt större möjligheter att exempelvis bygga en mindre villa.

Trots de här effekterna är min sammantagna bedömning att fördelarna med att slopa (eller lätta) amorteringskravet är större än nackdelarna. Detta gäller särskilt om reformen kombineras med ökade ansträngningar för att öka utbudet av byggbarmark i storstadsregionerna.

Då skulle fler arbetarfamiljer få större möjligheter att välja den boendeform som passar dem bäst.